Свободный строй: почему в Москве начали проверять апартаменты

Госинспекция по недвижимости начала проверять законность возведения апартаментов в Москве. Как проводятся проверки и какие нарушения ищут власти — в материале «Известий».

В план мероприятий, которые проводятся в российской столице Госинспекцией по недвижимости, попали порядка 600 зданий. Об этом сообщил РБК начальник контрольного ведомства Владислав Овчинский.— В настоящее время отработано порядка 200 объектов, выявлено только 25 признаков нарушений, — рассказал он. — Как правило, это несоответствие фактического использования земельного участка виду его разрешенного использования, несоблюдение требований и ограничений, связанных с реконструкцией и строительством.

По словам Овчинского, проверки проводятся дистанционно путем анализа данных информационных систем и проработок сведений аэрофотосъемки и ортофотопланов.

Проверки необходимы для профилактики правонарушений — недобросовестные землепользователи нарушают условия договора аренды и самовольно возводят строения. Затем нежилые помещения реализуются, и «добросовестные граждане, приобретая недвижимость в самострое, становятся заложниками ситуации».

Задача контрольного ведомства, по словам Овчинского, «исключить подобные факты и предупредить нарушения на начальном этапе».

При выявлении незаконных апартаментов застройщику грозит административная ответственность за нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка. Если будут установлены признаки, указанные в ст. 222 ГК, такой объект может быть признан самовольной постройкой.

Штраф для застройщика как для юридического лица может составлять от 1,5 до 2% кадастровой стоимости земельного участка. Штраф для собственника будет составлять от 1,5 тыс. руб. до 2 тыс. руб. — на физическое лицо, от 200 тыс. руб. до 400 тыс. руб. — на юридических лиц.

В апреле прошлого года в Госдуму был внесен законопроект о статусе апартаментов. Он предполагал появление новой категории недвижимости — многофункциональных зданий, которые будут строиться на землях, не предназначенных для жилья.

В пояснительной записке говорилось о предложении ввести в сфере правового регулирования понятие «многофункциональное здание» — здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне, предусмотрев отдельные критерии для расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри строения.

На продажу апартаментов в таких зданиях на этапе строительства предлагалось распространить обязательное применение норм 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», то есть новые апартаменты в многофункциональных зданиях строить с использованием эскроу-счетов.

Также проект предполагал, что для установления равного объема прав и обязанностей с точки зрения жилищных правоотношений надо распространить действие Жилищного кодекса Российской Федерации на многофункциональные здания.

В настоящее время в правовом поле отсутствует понятие апартаментов. Действующим законодательством предусмотрено два вида имущества: жилые и нежилые помещения.

Таким образом, законопроект должен был устранить эту неточность и определить понятие апартаментов, которые должны будут соответствовать определенным параметрам. О наделении статусом жилья уже существующих апартаментов в проекте не говорилось. Жильем предлагалось признать лишь новые апартаменты в многофункциональных зданиях. Однако документ пока так и не рассмотрен.

В конце 2020-го Минстрой планировал законодательно утвердить жилой статус уже построенных апартаментов и запретить их строительство в дальнейшем.

— Пока наша позиция, что, наверное, это нецелесообразно в будущем строить все, что не подходит под жилое. Поэтому под амнистию должно попасть то, что уже построено. Оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье, — заявил глава ведомства Никита Стасишин в ходе парламентских слушаний в Совете Федерации.

В 2021 году на рынке строящихся апартаментов в Санкт-Петербурге было продано 5,3 тыс. лотов, или 161 тыс. кв. м. Это назвали абсолютным рекордом за весь период развития сегмента в городе. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», еще в 2018–2019 годах на первичном рынке продавалось по 4,3–4,9 тыс. апартаментов в год. Рост объема спроса в 2021 году к 2020-му составил 13%. Основополагающая доля (86%) приходилась на сервисные проекты, подавляющее количество (83%) реализованных апартаментов — студии.

Причиной высокого спроса эксперты назвали желание покупателей сохранить сбережения в период нестабильной экономической ситуации, высокой инфляции и серьезных инфляционных рисков в будущем и предположили, что инвестиции в апартаменты будут только увеличиваться.

По оценкам «Дом.РФ», по состоянию на конец 2019 года общий фонд апартаментов в России составлял 5–7 млн кв. м и был расположен преимущественно в городах-миллионниках, в том числе 2–3 млн кв. м — в Москве. Ежегодный ввод новых апартаментов в столице оценивается в 0,3–0,5 млн кв. м, то есть составляет 6–10% годового ввода нового жилья в городе.