Опять амнистия: россиянам разрешат регистрировать дачный самострой

Так называемая дачная амнистия, по подсчетам экспертов, уже позволила россиянам в упрощенном порядке оформить права почти на 18 млн дач, земельных участков, жилых и садовых домов, бань и т.д. Программа дала возможность зарегистрировать большое количество самостроя, который возводился в разное время с нарушением архитектурных и градостроительных норм. Накануне в Госдуму внесли проект закона, который распространит «дачную амнистию» на расположенные на участках хозяйственные постройки. Юристы советуют воспользоваться процедурой регистрации прав по «дачной амнистии», так как незарегистрированные объекты могут отнести к категории самовольных построек, что может повлечь негативные последствия, вплоть до сноса. Подробности — в материале «Известий».

В Госдуму внесен законопроект, который распространяет «дачную амнистию» на расположенные на дачных участках хозяйственные постройки, а также на дома на несколько семей, построенные до 1998 года.

Законодатели хотят предусмотреть оформление прав на вспомогательные объекты недвижимости (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы, летние кухни) на основании технических паспортов, оценочной и учетно-технической документации, если в отношении таких объектов до 2013 года был осуществлен техучет или госучет в составе домовладения и у владельца имеется право на соответствующий земучасток.

Член Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию, сенатор Ольга Епифанова объясняет, что в настоящее время возникает много вопросов при изменении статуса участка, на котором был ранее построен дом.

— Есть такой прецедент: при оформлении выяснилось, что земельный участок, а вместе с ним и дом полностью попадают в зону с особыми условиями использования территории из-за неподалеку расположенной ЛЭП, — разъясняет она. — Поэтому после проверки техплана регистрацию приостановили, так как строительство и реконструкция объектов в охранной зоне ЛЭП запрещена и только при наличии согласования с Россетями можно что-либо построить.

Собеседница напоминает, что в конце 2023 года с местных органов власти сняли вопрос необходимости согласования охранной зоны ЛЭП. Это значит то, что теперь сам собственник перед началом строительства должен проверять свой участок на наличие охранной зоны ЛЭП. И покупатель загородной недвижимости также должен проверять участок на наличие охранных зон, подчеркнула сенатор.

— Если говорить об обязательной регистрации бани, летней кухни, сарая, то надо понимать — относится это имущество к недвижимому или нет (связано ли с землей, имеет ли фундамент), — отмечает председатель Союза садоводов Екатеринбурга Надежда Локтионова. — Дело в том, что строительные технологии позволяют сегодня возводить достаточно легкие конструкции, которые можно отнести к движимому имуществу.

Поэтому, добавляет она, для кого-то «дачная амнистия» для регистрации бани, летней кухни, сарая будет актуальна, а для кого-то нет.

В Вятском государственном агротехнологическом университете (ВГАТУ) объясняют, что садоводам «дачная амнистия» дает право также приобрести в общую долевую собственность пропорционально площади своего участка — земельный участок общего назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и расположенный в границах территории садоводства или огородничества.

Цель «дачной амнистии» — наполнить реестр сведениями об строениях, возведенных еще по старым правилам (до 2004 года), а также дать возможность гражданам легализовать свои объекты недвижимости, разъясняет партнер «Пепеляев Групп» Алексей Коневский. По его словам, реформой упрощенной регистрации воспользовалось на данный момент только 20% лиц, которые могут на нее претендовать.

— Это означает, что государству неизвестно о большей части объектов садового хозяйства, кроме того, затруднен их гражданский оборот (купля-продажа, наследование), — замечает Алексей Коневский. — Между тем в последнее время законодательство и судебная практика развивается в том ключе, что объекты вспомогательного использования, не имеющие признаков объектов недвижимого имущества, обслуживающие основные объекты (дорожки, замощения, некапитальные хозяйственные постройки) и не участвующие самостоятельно в обороте, не подлежат государственной регистрации как объекты недвижимости.

Таким образом, отмечает эксперт, различные хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.д.) под нее не подпадут, так как не являются объектами недвижимости.

В целом продление «дачной амнистии» позитивно скажется на легализации жилых домов и других капитальных объектов, имеющих признаки недвижимости, считает Алексей Коневский. Что касается вспомогательных и некапитальных объектов, то их такая амнистия вряд ли затронет, и, наверное, им она и не требуется, добавляет он.

Ситуация в стране как с частным, так и с общим имуществом на дачных участках находится в крайне запущенном состоянии, отмечает доцент кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова Елена Ефимова.

— Для граждан возможность регистрации домов на несколько семей — выход из сложной ситуации, — говорит она. — Сложность объясняется тем, что в течение длительного времени Росреестр отказывает в регистрации прав на части домов, предназначенных на несколько семей, указывая на то, что подобное строительство (таунхаусы, дуплексы, квадрохаусы, квинтхаусы и пр.) — не относится к индивидуальной застройке. При этом старые дома, которыми пользуются несколько семей, Росреестр относит именно к дуплексам и пр.

По ее убеждению, «совсем бесплатно» зарегистрировать строения не выйдет, так как нынешнее законодательством о «дачной амнистии» в обязательном порядке предполагает наряду с декларацией сдачу в орган регистрации технического плана (если речь идет об объекте капитального строительства), отмечает Елена Ефимова. Собеседница добавляет, что технический план создает кадастровый инженер, аккредитованный при Росреестре. Поэтому его работа однозначно должна быть оплачена. Однако если частник или некоммерческое объединение готовы финансировать работу кадастрового инженера, проблем быть не должно.

— Земельный участок и постройки должны соответствовать определенным критериям, например условиям застройки в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), — подчеркивает управляющий партнер юридического бюро «Лабазнов и партнеры» Антон Лабазнов. — Регистрируемая постройка должна соответствовать актуальным требованиям законодательства.

Так, садовый дом должен быть не более трех этажей (не считая подвального) и не выше 20 м, не должен быть разделен на отдельные квартиры или блок-секции. Исключение могут составлять постройки, разрешение на строительство которых было получено до 4 августа 2018 года, и с того времени дом не претерпевал конструктивных изменений.

Еще один законопроект в рамках продления дачной амнистии в ближайшее время будет рассматривать Совфед. Речь о продлении «дачной амнистии» для зданий, относящихся к имуществу общего пользования садоводческих и огороднических товариществ. «Акция» от государства продлевается до 2031 года. В этом законопроекте речь идет о гаражах, сторожках, водонапорных башнях, а также дорогах, пожарных прудах, очистных сооружениях.

Как сообщил статс-секретарь, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий, в рамках одобренного Госдумой закона оформить общее имущество получиться у тех садоводов и огородников, которые создали постройки общего пользования до 2004 года, и в случае, если на территории ведения гражданами садоводства и огородничества оформлены права на земельные участки общего назначения.

— Если эти условия не соблюдаются либо если постройки ранее были признаны самовольными, то оформить право собственности на них в порядке, который предлагается принятым законом, не получится, — говорит Алексей Бутовецкий. — Кроме того, стоит учесть, что вопрос о бесплатности оформления такого имущества принятым законом не затрагивается. В рамках регистрации прав взимается госпошлина.

Руководитель общественной приемной Союза садоводов России Людмила Бурякова обращает внимание на то, чтобы зарегистрировать строение на земельном участке нужно, чтобы он был отмежеван.

— А это — дорогое удовольствие, — говорит она. — Кроме того, регистрация строений на отмежеванном участке сегодня, к сожалению, считается отдельной услугой за отдельные деньги. В Московской области, например, нужно потратить примерно 15 тыс. рублей, чтобы строение «привязали к земле». И цены растут.

Всё это, по ее словам, приводит к тому, что процесс межевания зон удлиняется: решение общего собрания по этому поводу необходимо принять, деньги надо собрать, массовые реестровые ошибки нужно исправить. А пока решается проблема с землей, имущество общего пользования можно не успеть зарегистрировать в упрощенном порядке, подчеркивает Бурякова.

— В итоге отмежеванных земель в СНТ — порядка 15-20% на территории России, — говорит она. — Поэтому продление «дачной амнистии» — актуальная тема. Ведь минимум одно строение на этих землях есть — сторожка. И чтобы ее не признали самостроем, лучше дать возможность людям узаконить это строение.

Председатель правления Союза садоводов Татарстана Владимир Дейнекин указывает на то, что уже давно стоит вопрос не только о времени регистрации, но самое главное — как эту собственность регистрировать.

— Регистрировать на физическое лицо? Но это собственность не выделяется, и физическое лицо может пользоваться этим имуществом, но не может им распоряжаться (продать, завещать, подарить), — говорит Дейнекин. — Если регистрировать на юридическое лицо, но эта собственность садовода. При регистрации на юридическое лицо возникает обязанность платить налог. Но в налоговом Кодексе РФ сказано, что членские и целевые взносы не являются налоговой базой, а собственность образуется благодаря этим взносам.

Поэтому прежде необходимо решить вопрос — на кого регистрировать общую долевую собственность, подчеркнул глава Союза садоводов Татарстана.

— Основная проблема оформления в собственность зданий, сооружений, относящихся к имуществу общего пользования, в настоящее время заключается, прежде всего, в проблемах оформления в собственность земельного участка общего назначения, а не в порядке государственной регистрации права собственности на такие объекты, — отмечает доцент кафедры экологического и природоресурсного права Университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА) Ольга Романова

Новые правила обеспечат необходимую правопреемственность, а также окажут положительное влияние на динамику развития гражданского оборота недвижимости, считает завкафедрой государственно-правовых и финансово-правовых дисциплин МФЮА Татьяна Сацкевич.

Чтобы успешно завершить процесс «дачной амнистии» в стране, по мнению председателя Московского союза садоводов Андрея Туманова, нужно собрать статистику и изучить зарубежный опыт.

— Далее в три этапа, — говорит он. — Первый шаг: база данных, первый документ. Затем регистрация с выявлением нарушений. Наконец — регистрация чистовая. Сроки между регистрациями определяются на местном уровне. Незарегистрированные строения облагаются повышенным вмененным налогом, окончательно зарегистрированное строение освобождается от налогового бремени.