Позволительная роскошь: Минэк против продажи единственного жилья банками

В Минэкономразвития выступили против продажи единственного жилья должников перед банками и МФО. Соответствующий отзыв на законопроект об обращении взыскания на роскошное жилое помещение ведомство направило в Минюст (есть у «Известий»). Проект нарушает баланс интересов должника и кредиторов, увеличивает социальную незащищенность попавших в трудную жизненную ситуацию граждан, считают в Минэке. Министерство предлагает продавать единственное жилье только в случае, если человек задолжал физлицу. А также установить федеральный норматив площади жилья, при превышении которого квартира может быть признана роскошной. Эксперты подчеркивают: критерии роскошного жилья должны учитывать не только его площадь, но и стоимость, так как квартиры одного и того же метража, например, в Москве и регионах могут отличаться в цене в разы.

В Минэкономразвития раскритиковали законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты в части обращения взыскания на роскошное жилое помещение». Соответствующий отзыв замглавы ведомства Илья Торосов направил в Минюст (есть у «Известий»). Проект нарушает баланс интересов должника и кредиторов, увеличивает социальную незащищенность попавших в трудную жизненную ситуацию граждан, сказано в документе.

Как сообщалось ранее, в начале лета в Екатеринбурге впервые в России продали единственное жилье гражданина за долги в сумме более 20 млн рублей. С молотка за 8,25 млн рублей ушла пятикомнатная квартира, взамен екатеринбуржцу предоставили однокомнатную. Это не предусматривает действующая редакция Гражданского процессуального кодекса РФ (ГПК РФ), но в апреле 2021-го Конституционный суд внес коррективы в правоприменение. Теперь суд может указать на возможность продажи единственной квартиры, если ее площадь превышает нормы предоставления жилья на условиях социального найма, установленные в регионе (то есть которое будет считаться роскошным).

Права на неприкосновенность жилища и запрет на его произвольное лишение прописаны в Конституции РФ. Поэтому Минэк предлагает продавать единственное жилье только в случае, если человек задолжал физлицу. Закрепленные в Конституции интересы гражданина-должника могут быть затронуты только при условии защиты прав равного субъекта, сказано в документе.

— Интересы профессионального кредитора не должны противопоставляться защите прав гражданина, оказавшегося в трудной жизненной ситуации. Банки и МФО, являющиеся профессиональными кредиторами, ведут предпринимательскую деятельность и имеют возможность оценить риски при кредитовании гражданина, — сказали «Известиям» в пресс-службе Минэка.

Кроме того, следует защитить от реализации единственное жилье, если оно принадлежит должнику более трех лет, сказано в письме Ильи Торосова.

При продаже жилья нет гарантии, что вырученной суммы хватит, чтобы погасить все долги. Поэтому кредитора стоит обязать запрашивать у должника согласие, чтобы продать квартиру в рамках исполнительного производства, считают в Минэке. Если должник не согласится — например, потому, что у него есть несколько кредиторов и вырученных с реализации жилплощади средств не хватит, чтобы закрыть все обязательства, тогда заимодавец должен обратиться в суд. После этого, согласно предложениям Минэка, будет запущена процедура банкротства, оплаченная за счет средств от реализации жилья. Затем все долги обанкротившегося гражданина будут списаны, независимо от того, хватило ли вырученных от продажи квартиры денег.

Также ведомство предложило установить федеральный норматив площади жилья на одного человека — наибольший из действующих сейчас в регионах, умноженный на три. Объект, площадь которого превысит такой метраж, может быть признан роскошным, считают в министерстве.

По словам управляющего партнера компании «Метриум» Марии Литинецкой, сегодня во многих регионах действуют следующие параметры: 33 кв. м на одиноко проживающего, 42 кв. м — на состоящих в браке граждан, 18 кв. м — на каждого члена семьи (три и более человек).

Большинство предложений Минэка позволят повысить защищенность граждан, оказавшихся в непростой жизненной ситуации, считает Мария Литинецкая. Но предложение об установке федерального норматива площади жилья не учитывает региональные особенности. Например, в Москве первичная квартира массового сегмента площадью 50–55 кв. метров сейчас стоит около 12,7 млн рублей. За эти же деньги в Тюмени, Екатеринбурге или Нижнем Новгороде можно приобрести жилье в 80–100 «квадратов». Поэтому критерии роскошного жилья должны учитывать не только его площадь, но и стоимость, высказала мнение она.

В самых дорогих проектах, расположенных в престижных локациях Москвы, стоимость студии площадью, приближенной к соцнорме, может равняться цене многокомнатной квартиры в старом доме, добавил управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Поэтому помимо рыночной стоимости следует учитывать и то, как она соотносится со средними ценами на жилье в регионе, считает он.

Также во время принятия решения о продаже квартиры нужно учитывать наличие у должника несовершеннолетних детей, нужду в жилье и оценить добросовестность его мотивов, — например, если должник объединил две квартиры в одну накануне банкротства, чтобы жилье стало единственным, полагает кандидат юридических наук, член комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян.

По мнению юриста по экспертным заключениям Европейской юридической службы Екатерины Березовской, законопроект должен содержать четкие и справедливые критерии того, какое жилье считается роскошным. Нормирование жилплощади представляет собой одну из основополагающих гарантий соблюдения законных интересов и конституционных прав каждого человека, добавила юрист.

Граждане России номинально равны и должны честно возвращать свои долги в полном объеме, считает член экспертного совета комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Дмитрий Гордеев. Положение, что собственники единственной нероскошной квартиры могут спокойно занимать средства и не возвращать их, может привести к неравенству, полагает он.

Сусана Киракосян отметила, что при исполнительном производстве можно сохранить общее правило об иммунитете единственного жилья, если только сам должник не согласится его продать. При этом юрист согласна, что банкам следует самостоятельно оценивать риски при заключении кредитных договоров. Но ограничение для МФО может привести к тому, что они будут делать переуступку права требования физлицам, добавила она.

В Минюсте «Известиям» сказали, что получили письмо Минэка, сейчас проект дорабатывается совместно с заинтересованными госорганами, в том числе с Минэкономразвития.