Поднятая целевая: в РФ растут выдачи адресной льготной ипотеки

Льготные программы жилищного кредитования становятся более адресными. К концу 2023 года семейная обогнала ипотеку на новостройки (44% против 43% по сумме), сообщили «Известиям» в ДОМ.РФ. Набирает обороты и предложение для IT-специалистов (рост 5% по количеству и 9% по объему). Адресность госпрограмм — главная задача властей, поскольку позволяет поддержать уязвимые группы населения и не раздувать пузырь. При этом россияне все реже берут ссуды на покупку жилья на рыночных условиях из-за высоких ставок. Есть ли риски для устойчивости сектора и какие программы могут продлить — в материале «Известий».

К концу года доля «Семейной ипотеки» (под 6%) во всех выдачах по госпрограммам достигла 46% по количеству кредитов и 44% по сумме. Она обогнала льготную программу жилищного кредитования на новостройки (под 8%): на нее приходится 45 и 43% соответственно. Об этом «Известиям» сообщили в ДОМ.РФ. При этом в начале 2023 года на последнюю приходилось более половины объема выдач. Оставшиеся проценты приходятся на займы для IT-специалистов (под 5%) и для дальневосточников (под 2%).

Всплеск спроса на «Семейную ипотеку» произошел в начале 2023 года по поручению президента — после ее расширения на все семьи с двумя несовершеннолетними детьми, рассказала управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова. Благодаря обновлению условий поучаствовать в программе смогло больше россиян, что позволило ей выйти в лидеры по спросу.

В то же время власти последовательно ужесточают условия выдач льготных ипотек. В сентябре первоначальный взнос подняли до 20% по всем субсидируемым жилищным кредитам. В декабре новый раунд ухудшения условий коснулся лишь программы на новостройки: лимит опустили с 12 млн до 6 млн в столичных регионах, а взнос увеличили до 30%.

С 1 января этот показатель окажется на том же уровне по всем видам ипотеки из-за введения ЦБ запретительных надбавок к риск-весу для банков. Помимо того с 1 марта регулятор дополнительно ужесточит требования к первоначальному взносу для заемщиков с долговой нагрузкой выше 80% от доходов.

Участники рынка подтверждают, что «Семейная ипотека» сейчас — наиболее востребованная из всех госпрограмм. В ВТБ и ПСБ она занимает более 50% в общем объеме льготных сделок, сообщили в пресс-службах финансовых организаций. В Росбанке, крымском РНКБ, УБРиР и банке «Дом.рф» на них также приходится большая часть спроса. Тем не менее в «Сбере» и Абсолют Банке льготная ипотека на новостройки все еще более популярна.

Уместно говорить не столько о росте популярности семейной ипотеки, сколько о сокращении спроса на льготную в пользу адресных программ. По данным ДОМ.РФ, с начала года более чем вдвое выросла и доля жилищных займов для IT-специалистов — до 9% по объему и 5% по количеству.

Но дальневосточная ипотека (под 2%) потеряла в популярности и сейчас занимает 3 и 4% соответственно.

— Массовые льготные программы необходимо постепенно сворачивать. Нужно создавать адресные ипотечные программы, в том числе на вторичном рынке жилья, — заявила глава Центробанка Эльвира Набиуллина на пресс-конференции по итогам заседания совета директоров регулятора 9 июня.

Банки подтверждают популярность IT-ипотеки. В «Сбере» во втором полугодии заключалось до 2,6 тыс. сделок в месяц (это вдвое больше, чем в первом). В ВТБ доля IT-ипотеки в объеме льготных сделок выросла на 6,8 п.п., до 8%, в УБРиР она увеличилась в 1,6 раза, а в банке «Дом.рф» — в 2,5 раза, до 17%. В Росбанке доля госпрограммы достигла 18%, сообщил директор «Росбанк Дом» Вадим Мамонов.

По IT-ипотеке с начала года также обновлялись условия: отменили требования по сохранению места работы на протяжении всего срока выплаты кредита. Требования к нижней ставке зарплаты заемщиков снизились до 120 тыс. рублей, а максимальная сумма ссуды выросла до 18 млн рублей.

В то же время значительно растет доля льготных программ в общем числе выданных ипотек. В ноябре она составила 55%, с начала года увеличившись на 20 п.п., сообщили в аналитическом центре ДОМ.РФ. При этом если говорить об объемах, то доля госпрограмм выросла в полтора раза, до 73%.

У лидера рынка по выдачам ипотеки — «Сбера» — доля льготных программ по итогам ноября достигла максимального значения в 56,4%, хотя еще в начале года составляла 30%. Тот же показатель в ВТБ по итогам первой половины декабря составлял 67%. В ПСБ и крымском РНКБ сейчас госпрограммы занимают 70% объема выдач, а в Росбанке — 65%. В банке «ДОМ.РФ» и Абсолют Банке тот же показатель превышает 80%.

Из-за высоких ставок на вторичном рынке растет ежемесячный платеж по ипотеке, что делает такие займы менее доступными для населения, отметил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. При этом новостройки сейчас стоят дороже: банки и застройщики закладывают большую цену, чтобы получить максимальную субсидию из бюджета.

Средняя сумма льготных кредитов сейчас выше: в ноябре 2023 года показатель достиг 5,2 млн рублей, тогда как на вторичном рынке он находился на уровне 2,3 млн рублей, сообщили в аналитическом центре ДОМ.РФ.

До 1 июля 2024 года действуют самые популярные программы — льготная и семейная ипотека. Решение об их продлении пока не принято.

— Правительство сейчас думает о том, чтобы ее («Семейную ипотеку». — «Известия») продлить. Правительство должно исходить из реальных возможностей федерального бюджета, но я думаю, что лучше думать в направлении продления «Семейной ипотеки», — сказал президент Владимир Путин на прямой линии.

Отмена программы на новостройки снизит цены на жилье на 2–3%, однако их радикального изменения ждать не стоит, отметила Наталья Мильчакова из Freedom Finance Global. В то же время сохранение программы для семей с детьми убережет застройщиков от бесконтрольного падения цен.

— На наш взгляд, обязательно следует сохранить семейную ипотеку. Это существенная помощь молодым семьям, которые не могут позволить себе профинансировать покупку жилья собственными средствами, — считает эксперт.

Помимо того значительную поддержку россиянам смогут оказать IT-ипотека и льготные программы для военнослужащих, заявила Наталья Мильчакова. Адресные программы также обязательно следует распространить на вторичный рынок, уверена эксперт.

В ЦБ поддерживают позицию о том, что льготную ипотеку с 1 июля надо отменять. «Известия» направили запрос в Минфин о том, планируется ли продлевать такие программы.