Опять двойка: рост ключевой до 15% заморозит рынок ипотеки на вторичку

Рост ключевой до 15% заморозит рынок ипотеки на вторичку, считают участники рынка. По итогам заседания 27 октября Банк России повысил ставку сразу на 2 п.п. — это больше ожиданий анлитиков (1 п.п.). Один из важнейших факторов — проект бюджета, в котором прогнозируется значительное увеличение трат государства в ближайшую трехлетку. Из-за этого ЦБ решил повысить диапазон нейтральной ставки до 6—7%. Ужесточение денежно-кредитной политики должно охладить инфляцию. При этом ЦБ повысил прогноз по росту цен на конец года до 7—7,5%. Рубль позитивно отреагировал на решение регулятора: курс доллара опустился ниже 93.

Совет директоров Банка России на заседании 27 октября повысил ключевую ставку на 2 п.п., до 15% годовых. Регулятор объяснил свое решение значительным ускорением роста цен. ЦБ дал рынку жесткий сигнал: для возвращения инфляции к таргету 4% может потребоваться сохранить новые денежно-кредитные условия в течение продолжительного периода.

Оперативные данные за III квартал свидетельствуют о более активной динамике российской экономики, чем ожидал ЦБ в сентябре — она растет быстрее, но и быстрее ускоряются цены. Принятое регулятором решение позволит вернуть страну к сбалансированному развитию и обеспечить устойчивые дезинфляционные тенденции, говорится в комментарии Банка России.

Помимо того, Банк России обновил прогноз по годовой инфляции: он вырос до диапазона 7—7,5%, хотя по итогам сентябрьского заседания находился на уровне 6—7%.

— Поскольку в целом бюджетная политика ближайших лет будет более стимулирующей, чем ожидалось ранее, мы повысили оценку нашего уровня нейтральной ставки до 6—7%. То есть при прочих равных нам необходима более высокая ключевая, чтобы обеспечить ценовую стабильность, — уточнила глава ЦБ Эльвира Набиуллина.

До этого нейтральный диапазон составлял 5,5—6,5%.

В базовом сценарии ЦБ прогнозирует, что темп прироста ВВП составит 2,2—2,7% в 2023 году, 0,5—1,5% в 2024-м, и 1—2% в 2025-м.

— Бюджет — это значимый фактор нашего сегодняшнего решения, — заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина в ходе пресс-конференции по итогам заседания.

Как говорил накануне министр финансов Антон Силуанов, в следующем году расходы бюджета величаться вдвое, если сравнивать с 2019-м.

ЦБ отмечает усиление притока средств населения в банки из-за улучшения условий по вкладам, однако кредитная активность во многих отраслях осталась высокой — например, в корпоративном сегменте. Рынок ипотеки также показывал высокие темпы за счет льготных программ. В таких условиях действия регулятора обеспечат сокращение кредитного импульса в 2024 году.

Следующее заседание ЦБ по ставке состоится 15 декабря — его итоги будут зависеть от фактической и ожидаемой динамики инфляции. В среднесрочной перспективе риски ускорения роста цен остаются существенными, отмечается в комментарии Банка России. Все большее число товаров и услуг дорожает: это значит, что в стране спрос превышает возможности производства.

На фоне новостей о росте ключевой рубль укрепился до 93 за доллар и 98,3 за евро. В последний раз он достигал таких показателей полтора месяца назад. Помимо требований к экспортерам, введенным в начале октября, влияние на курс оказывает и денежно-кредитная политика: инвесторам становятся более интересны рублевые активы.

Для большинства банков базовым сценарием был рост ставки на 1 п.п., следует из консенсус-прогноза «Известий». Банк России подтвердил намерение вернуть инфляцию к целевым 4% к концу 2024 года, поэтому регулятору необходимо продолжать действовать жестко уже сейчас, отметил главный аналитик Совкомбанка Михаил Васильев. Он напомнил, что денежно-кредитная политика отражается в ценах с лагом в 3—6 кварталов.

— В базовом сценарии мы полагаем, что уровень 15% станет пиком для ставки в этом цикле, — заявил эксперт.

При этом в 2024-м среднее годовое значение ключевой прогнозируется на уровне 12,5—14,5%. Таким образом, значительная часть следующего года может пройти при высоких ставках.

В условиях действия высоких процентных ставок вторичный рынок жилья окажется практически заморожен, предупредил зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов.

— Заморозка вторичного рынка жилья грозит перетоком спроса на первичку (такие кредиты часто оформляют по сниженной ставке за счет господдержки. — «Известия»), который и так уже во всю происходит, — уточнил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир Инвестиций» Игорь Галактионов.

Рынок ипотечного кредитования одним из первых реагирует на динамику ставки, уточнил гендиректор инвестиционной компании на рынке недвижимости ООО «Флип» Евгений Шавнев. По его словам, уже сейчас для многих заемщиков использование льготных программ станет единственным вариантом приобретения собственного жилья.

Около 80% ипотек в последнее время выдается по льготным ставкам, уточнила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова. При этом рост ключевой спровоцирует ужесточение условий по жилищным кредитам, что неизбежно приведет к дальнейшему снижению спроса на вторичную недвижимость.

Ближайшие кварталы станут трудными для россиян, которые хотят взять новый заем или рефинансировать старый, констатировал Михаил Васильев из Совкомбанка. Сделать это при высокой ключевой будет дорого, а на обслуживание заемных средств будет уходить все большая часть доходов как населения, так и бизнеса.

— Длительное удержание ключевой на высоком уровне может привести к увеличению числа просрочек по кредитам и увеличению числа банкротств, — считает эксперт.

Даже если заемщик не сможет обслуживать кредит по возросшей ставке, банки, скорее всего, пойдут на уступки, особенно если это в целом добросовестный заемщик, отметил руководитель Федресурса Алексей Юхнин. По его словам, только за II квартал 2023 года банки реструктуризировали корпоративные займы в объеме 2 трлн рублей.

Однако в долгосрочной перспективе, если период высоких ставок затянется, у компаний может снизиться платежеспособность, отметил эксперт. Им станет труднее обслуживать долг. В таких условиях сложнее всего малым и средним предприятиям, устойчивость которых может пошатнуться. Тем не менее сразу после заседания ЦБ роста числа корпоративных банкротств мы не увидим.

Помимо того, длительное удержание ключевой на высоком уровне ограничит рост экономики, подчеркнул главный аналитик ПСБ Денис Попов. Но даже в таком случае она будет поддерживаться сильными фундаментальными предпосылками — это рост доходов населения, стимулирующая бюджетная политика и потенциал для восстановления экспорта.