Перрон останется: россиянам хотят продлить льготную ипотеку

В 2020 году Россия пережила ипотечный бум — объем выдачи кредитов стал рекордным. Ажиотаж подогрела программа льготной ипотеки под 6,5% годовых. Обратной стороной стал взлет цен на жилье, в первую очередь на новостройки. Эксперты указали на риски перегрева рынка, но программу продлили до июля 2021 года. Сейчас обсуждается очередное расширение срока ее действия. Нужно ли продлевать льготную ипотеку и ждать ли очередного скачка цен на жилье, выясняли «Известия».

В прошлом году россияне взяли рекордное количество ипотечных кредитов — почти на 4 трлн рублей. И еще на 600 млрд рублей рефинансировали старые ипотечные кредиты под более низкую ставку — тоже абсолютный максимум. Спрос подстегнула госпрограмма льготной ипотеки и снижение ключевой ставки ЦБ. В декабре 2020-го средневзвешенная ставка по ипотеке за год снизилась до 7,36%.

Жилищные кредиты на новостройки по ставке 6,5% выдаются с апреля 2020 года, а разницу между льготной и рыночной ставкой возмещает государство. Вдобавок регулятор предпринял резкое снижение ключевой ставки, что удешевило стоимость кредитов.

В итоге только льготных ипотечных кредитов россияне набрали на триллион рублей. Доля таких кредитов на покупку первичного жилья в 2020 году выросла до 40% (по сравнению с 24% в 2019-м).

Но есть и обратная сторона медали. Ипотечный ажиотаж взвинтил цены на жилье — новостройки подорожали на 15%, что существенно выше уровня инфляции. Ипотечный ажиотаж происходил на фоне кризисного падения доходов населения — возросла доля кредитов с платежом к доходу выше 80%. Это создало риски перегрева ипотечного рынка: эксперты не исключили, что скоро многие россияне не смогут платить по кредитам.

В ЦБ ранее указали на то, что в случае продления программы льготной ипотеки на покупку жилья у застройщиков под 6,5% есть риски перегрева рынка. Впрочем, регулятор заверил, что пока беспокоиться не о чем и ипотечный кризис России не грозит. Программу льготной ипотеки, которая должна была завершиться в ноябре прошлого года, продлили до июля 2021-го.

Сейчас, как заявил премьер-министр России Михаил Мишустин, власти готовы пойти дальше и рассматривают вопрос продления льготной ипотеки для новостроек. По его словам, обсуждаются объемы и формат продолжения программы.

«Используя ее, более 470 тыс. человек купили квартиры на выгодных условиях. В середине этого года программа завершается. По поручению президента правительство прорабатывает вопрос об объемах и формате ее продолжения», — сообщил премьер.

Он подчеркнул, что в прошлом году было введено в строй более 80 млн кв. метров жилья. Это показатель, сопоставимый с докризисным 2019 годом. «Впервые в современной истории строительная отрасль пережила кризисные явления в экономике без потерь», — сказал премьер.

Глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил ранее о том, что ведомство поддерживает продление программы льготной ипотеки в скорректированной форме и после 2021 года. Кредитный лимит по программе — 12 млн рублей в Московском регионе, Санкт-Петербурге и Ленинградской области, 6 млн рублей — в других регионах. Первоначальный взнос составляет 15%.

Опрошенные «Известиями» эксперты разошлись во мнениях относительно необходимости продления действия льготной ипотеки и возможного влияния такого шага на рынок. Например, пока неясно, насколько велик окажется поток желающих запрыгнуть «в последний вагон».

Так, по мнению Николая Пашкова, гендиректора агентства недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg, спрос, который стимулирует льготная ипотека, уже исчерпан. А потому сохранение или отмена незначительно повлияет на ситуацию на рынке в целом. «Как показывает наш опыт, периоды высокого спроса, обусловленные внешними факторами, составляют, как правило, два-три квартала, после чего он исчерпывается и наступает охлаждение рынка», — пояснил эксперт.

Елена Ботош, руководитель направления ипотеки Уральского банка реконструкции и развития, считает, что ипотека с господдержкой не была решающим фактором в росте спроса.

«Выросло число всех ипотечных сделок и по обычным программам банков: сыграл роль отложенный спрос, и пока ипотечные ставки находятся на историческом минимуме. К примеру, по стандартной программе ипотечного кредитования на строящуюся недвижимость средняя ставка составляла около 7–7,5%. Что не слишком отличается от ставки по госпрограмме», — указывает она.

Аналитики обращают внимание и на то, что инициатива идет вразрез с ужесточением денежно-кредитной-политики: Банк России начал повышать ключевую ставку. В апреле она выросла уже до 5% годовых. К смене курса ЦБ подтолкнул разгон инфляции. К февралю инфляция в годовом выражении достигла 5,7%, в марте — 5,8%, в апреле — 5,5% что значительно превышает таргет регулятора — 4%.

ЦБ окончательно дал понять, что цикл смягчения денежно-кредитной политики завершен. Дальнейший рост ставки означает и увеличение ставок по кредитам, в том числе и ипотечным. Но разницу между льготной ставкой и рыночной по-прежнему должно компенсировать государство.

«Согласно прогнозам Банка России, уровень ключевой ставки к концу 2021 года может составить 4,5–5,4%, а к концу 2022 года — достичь 6,3%. То есть процент по льготной ипотеке будет приближен к уровню ключевой ставки. Разницу между ставкой льготной ипотеки и рыночной ставкой должно компенсировать государство, — говорит Екатерина Безсмертная, руководитель факультета экономики и бизнеса Финансового университета. — Из каких источников и в каком объеме планируется производить эту компенсацию — не совсем понятно».

В то же время, как отмечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов, с учетом политики ЦБ по сдерживанию инфляции и увеличению ключевой ставки, полная отмена льготной ипотеки может привести к росту средневзвешенных ипотечных процентных ставок до 7,5–8% к концу этого года.

Подстегиваемый рекордным кредитованием квадратный метр заметно подорожал. По итогам 2020 года цены на первичку в зависимости от города выросли в среднем на 15–30%. Одновременно в период пандемии, массового оттока зарубежной рабочей силы и заморозки строек на 2% снизились темпы ввода в эксплуатацию нового жилья, что тоже толкнуло цены на недвижимость вверх. На сколько еще может подорожать жилье?

Как отмечает владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский, новостройки будут дорожать в любом случае, пока не решен вопрос с ценообразованием на рынке строительных материалов и дефицитом рабочей силы. Эксперт прогнозирует удорожание первичных объектов на на 10–15%, вторичного рынка — в рамках уровня инфляции 5–6%.

С другой стороны, цены на недвижимость в 2021 году уже достигли своего максимума. Среднее подорожание вторичного и первичного рынка за год на начало марта составило 19,8%. В крупных городах России — Москве, Московской области, Санкт-Петербург, Сочи, Калининграде — позитивный эффект от программы практически нивелирован ростом цен на первичном рынке, указывает Ольга Терентьева, профессиональный брокер.

Поэтому, подчеркивают аналитики, программу нужно корректировать — продлевать только в тех регионах, где спрос еще недостаточный. Пока ударные темпы строительства сохраняются лишь в Центральном федеральном округе.